上昇余地が大きい

ジョージアの首都トビリシの不動産価格は、他の地域に比べて圧倒的に安いです。

新築コンドミニアムの価格はこれだけ違います。

• トビリシ: 1,500-2,500ドル/㎡

• ドバイ: 10,000-20,000ドル/㎡

• マニラ: 5,000-8,000ドル/㎡

下落リスクが低い

世界の鉄筋コンクリート(RC)の構造の建設費は、概ね1,000-6,000ドル/㎡ですが、ジョージアのコンドミニアム(マンション)価格は700-2,500ドル/㎡です。

つまり、ジョージアの不動産価格はほぼ建設費です。

不動産の建設費は建材費と人件費ですが、昨今のインフレにより、世界的に建材費が倍近く上昇し、ジョージアの平均月収も、2021年までは400ドル以下でしたが、2024年には700ドルを超えました。

今後、建設費が大きく上昇してくるのは十分に予想できます

法整備がしっかりしている

通常、成長期の初期の国の法整備は十分にではなく汚職などが蔓延ってます。

ジョージアは2008年からEU加盟を目指して法整備を進めてきた結果、汚職もなく、権利関係も明白になっていますので、トラブルに巻き込まれにくくなっています。

ただし、個別の物件いついては十分な調査が必要です。

税金が5％だけ

不動産投資をする上で税金は重大な収益低下要因です。

例えば、利回り7％の収益に対して、税率30％なら税引利回りは4.9％です。

税率5％のジョージアなら税引利回りが6.65％です。

近隣諸国との関係が良好

ジョージアは国境を接しているアゼルバイジャン、アルメニア、トルコ、ロシアと友好な関係を築いています。

ロシアが隣国のためリスクととらえる方がいますが、日本もロシアの隣国ですが、ジョージアはロシアに対して経済制裁をしておらず、直行便も飛んでいます。

近隣諸国を敵対国としてみている日本のリスクの方が大きいのではないでしょうか？

中立なオフショア国家

2024年6月にジョージアでオフショア法が成立しました。

既に安い税率で世界から注目されていましたが、オフショア法によってジョージアに世界から資金が入りやすくなります。

それは不動産市場にとっても大きなインパクトになる可能性があります。

自然災害が少ない

ジョージアに地震がないわけではありませんが、日本に比べれば圧倒的に少ない数で規模も小さいです。

そのため日本に比べて耐震性は高くありませんが、何百年も前のレンガ造りの建物が現存をしておりますし、壊れた部分が修復もされています。

移住先としても有利

日本人ならノービザでジョージアに364日まで滞在可能だからビザを取得するための費用が掛かりません。

隣国へ車で数時間行けば、再度364日滞在できます。

大災害や日本有事などのいざという時、ジョージアに家賃収入があれば、楽に移住ができます。

更に10万ドル以上の不動産投資なら投資家ビザが取得でき、6年で永住権に切り替えられます。

絶好のタイミング

経済は「混乱期→成長期→成熟期→衰退期→混乱期」の流れで推移します。

インフレ率を上回る不動産価格の長期上昇が起こるのは「成長期だけ」です。

混乱期はいつ終わるかわかりませんが、人々の意識が混沌から成長に傾くと成長期がスタートします。

ジョージアは２０２２年から上昇が始まったばかりです。